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«La coexistencia de dos regímenes y sus vicisitudes»

Por los Dres. Sergio Malis y Cristian Maldonado

sergio@estudiomalis.com.ar / cristian@estudiomalis.com.ar

Desde el año 1991 rige en nuestro país el impuesto que se aplica a la transferencia de los bienes registrados en el territorio de la república, conocido como ITI, cuya tasa es del 1,5 %. El mismo fue establecido por la ley 23.905 que en su artículo 7° disponía que “En todo el territorio de la Nación un impuesto que se aplicará sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país.” Y agregaba en el artículo siguiente que “Son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones indivisas, que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias que dicha transferencia no se encuentren alcanzada por el mencionado impuesto. En los casos de cambio o permuta se consideran sujetos a todas las partes intervinientes en la operación siendo contribuyentes cada una de las mismas, sobre el valor de los bienes que transfieran.”
Asimismo, el régimen establece la posibilidad de solicitar el Certificado de No Retención en el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia dentro del término de un año, optando por no pagar el impuesto, a través de la solicitud de dicho certificado.
Recientemente, el 28 de diciembre de 2017, se sancionó una amplia reforma tributaria mediante la ley 27.430. La misma estableció que al resultado de la venta de inmuebles, para aquellas personas humanas que vendan su segundo inmueble resultará alcanzado por una alícuota única y reducida del impuesto a las ganancias del 15%. Específicamente, se reformó el Art. 2 de la Ley de Impuesto a las ganancias estableciendo que: “A los efectos de esta ley son ganancias, sin perjuicio de lo dispuesto especialmente en cada categoría y aun cuando no se indiquen en ellas: … 5) los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.”
A estos fines, la reforma también detalló el modo de aplicación del impuesto a fin de establecer la ganancia bruta de la siguiente manera: deduciendo del precio de enajenación o transferencia el costo de adquisición, actualizado mediante la aplicación del Índice de Precios Internos al por Mayor -IPIM-, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia; o, en caso de que el inmueble hubiera estado afectado a la obtención de resultados alcanzados por el impuesto, al monto obtenido de acuerdo a lo establecido precedentemente, se le restará el importe de las amortizaciones admitidas que oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el trimestre inmediato anterior a aquél en que proceda su enajenación.
La mencionada reforma también estableció una modificación en el Art. 20 del impuesto a las ganancias estableciendo una exención cuando “El valor locativo y el resultado derivado de la enajenación, de la casa-habitación.”
De esta forma quedo plasmado un doble régimen: para aquellas propiedades adquiridas con anterioridad al 1 de enero de 2018 será de aplicación el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles y para aquellas adquiridas con posterioridad el impuesto a las ganancias.
Si bien, la reforma, prevé un sinceramiento a la hora de escriturar a fin de desalentar el impacto de una variable elevada al momento de enajenar un inmueble, lo cierto es que el ITI establece la tasa del gravamen es el 15 por mil sobre el monto de la transferencia del respectivo inmueble y en el impuesto a las ganancias el resultado obtenido estará gravado a la tasa del 35% si se trata de los sujetos del Art. 69 inciso a) de la ley, o en función a la escala progresiva del Art. 90 de la ley para las personas humanas, las variantes están a la vista, y el éxito de la reforma por verse.

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