LOS CONTRATOS DE ALQUILER EN EL CONTEXTO COVID-19

Por la Dra. Ana Laura Rognoni y Axia Vazquez
ana@estudiomalis.com.ar – avazquez@estudiomalis.com.ar

En virtud de la situación de público conocimiento provocada por la pandemia de COVID-19 y las consecuencias socio-económicas que la misma trajo aparejadas, el Gobierno ha dictado medidas tendientes a proteger a los inquilinos -Dec 766/20- cuyo articulado dispone la extensión de las suspensiones de desalojos por falta de pago, la extensión de la vigencia de los contratos de locación, el congelamiento a marzo 2020 de precios de alquileres  y la continuidad de la garantía, hasta el día 31 de enero de 2021 en todo el territorio nacional.

La regulación abarca los contratos de locación sobre:

• Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
• Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
• Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
• Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
• Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
• Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

                El decreto mantiene el procedimiento de pago previsto en el DNU 320/20 para las deudas originadas por falta de pago, pagos parciales y pagos fuera de los plazos convenidos contractualmente, así como para las deudas por diferencia de precio, es decir, aquellas que se generen cuando el inquilino abone el precio congelado y no el pactado contractualmente. En ambos casos, la deuda debe ser abonada en cuotas, que no pueden ser menores a 3 ni superiores a 6, y deben ser mensuales, iguales y consecutivas, pudiendo las partes pactar un procedimiento de pago diferente siempre que no sea más gravoso para el deudor que el previsto por la norma.

                Como consecuencia de la extensión de los contratos de locación y del congelamiento de precios hasta el 31/1/2021, necesariamente se prorroga el vencimiento del pago de la primera cuota. En el caso de las deudas por diferencia de precio, se extiende a la fecha acordada para el vencimiento del alquiler correspondiente al mes de febrero de 2021. Las restantes cuotas vencerán el mismo día en los siguientes meses. Conforme lo dispuesto en el DNU original, a esta deuda no se le aplica intereses de ningún tipo ni penalidades contractuales.

                En el caso de deudas generadas durante el período comprendido entre el 29/3/2020 y el 31/1/2021, por falta de pago, pagos parciales o pagos fuera de los plazos contractuales pactados, el vencimiento de la primera cuota opera en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de febrero de 2021. Las restantes cuotas vencerán el mismo día en los siguientes meses. A diferencia de las deudas por diferencia de precio, pueden aplicarse únicamente intereses compensatorios, que no pueden exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco Nación.

                Por último, el decreto amplía el plazo de obligatoriedad del procedimiento de mediación prejudicial para los casos de desalojo dispuesto en el anterior decreto, hasta el 30 de septiembre de 2021. Queda todavía por verse la acogida que puedan tener estas disposiciones en el ámbito judicial pues muchas de ellas puede ser consideradas controvertidas en tanto si bien garantizan a los inquilinos la estabilidad en el alquiler, generan grandes interrogantes en cuanto a la permanencia en el tiempo de tales beneficios y la afectación económica de quienes deben cargar con la parte más pesada.